🧠 Fini l'immobilier, vive les ETF ?

Est-ce qu'acheter un bien immobilier est encore la meilleure façon de développer son patrimoine en 2025 ?

Et si on n'a pas d'aide familiale, est-ce que c'est même possible ?

En Europe, seuls 28% des Millennials (25-34 ans) sont propriétaires de leur résidence principale, contre 42% de la génération de la Gen X lorsqu’ils avaient le même âge.

Alors que beaucoup de jeunes voient l’immobilier leur échapper, une autre tendance se dessine : de plus en plus choisissent de se constituer un patrimoine financier, en utilisant des solutions simples à faibles coûts comme les ETF.

Mais cette stratégie tient-elle vraiment la route ?

L'investissement en bourse peut-il remplacer le patrimoine immobilier pour cette génération ? Ces placements sont-ils destinés à assurer une vraie sécurité financière, ou ne font-ils que temporiser en attendant de pouvoir se permettre d’acheter une résidence principale ?

Ce mois-ci, on explore comment les Millennials et la Gen Z redéfinissent leur approche à la stratégie patrimoniale 🙂

Pourquoi les prix sont déconnectés des revenus ?

Si on gratte un peu la surface du problème, on se rend compte qu'il ne suffit pas simplement de “se priver” afin d'épargner plus, pour acheter sa résidence principale. La hausse des prix de l'immobilier dépasse largement celle des revenus, et cette déconnexion s'explique par plusieurs tendances qui se superposent :

1. Le marché attire de plus en plus les sociétés d’investissement professionnelles

Fonds d’investissements, assurances, caisses de retraite. Le volume d’acquisitions de logements résidentiels par les institutionnels  a environ triplé  entre 2012 et 2020 en Europe. 

Lorsque de grands fonds d'investissement achètent davantage de logements dans une région, les prix immobiliers dans cette zone augmentent plus rapidement que d'habitude.

En moyenne, dans les régions où cela se produit, les achats supplémentaires effectués par ces fonds font grimper les prix immobiliers d'environ 1 % supplémentaire sur une année. Ainsi, si les prix auraient normalement augmenté de 3 %, ils pourraient augmenter de 4 % à la place.

Dans des villes comme Berlin, Paris, Dublin ou Vienne, où les fonds d'investissement sont particulièrement actifs, cet effet peut être encore plus marqué et supérieur à 1% par an.

Par ailleurs, les particuliers atteignent rapidement leurs limites d'investissement, alors que ces sociétés bénéficient de leviers financiers bien plus sophistiqués pour financer leurs acquisitions.

2. Les particuliers allongent la durée des crédits pour augmenter leurs budgets

Pour accéder à des biens devenus difficilement abordables par rapport à leurs revenus, les particuliers s’endettent plus longtemps, au prix d’un coût global plus élevé.

•  En 2001, la durée moyenne d’un prêt immobilier en France était de 13,6 ans, elle est passée à 20,8 ans en juin 2024.

• Au Royaume-Uni près de la moitié des nouveaux prêts fin 2023 dépassaient 30 ans, avec des prêts allant parfois jusqu’à 35–40 ans chez les primo-accédants.

3. La demande de logements augmente

La proportion de ménages d’une seule personne a augmenté de 16,9% entre 2015 et 2024 dans l’Union Européenne, ce qui crée une demande en logements supplémentaire.

4. Le coût de construction explose

Et selon l’étude Eurostat « Housing in Europe », les prix pour les constructions résidentielles neuves ont augmenté de 52% entre 2010 et 2023. Tirée par la hausse des prix des matières premières, le durcissement des normes énergétiques, ainsi que d’autres coûts liés à la réglementation et à la main-d’œuvre.

Les règles pour accéder à la propriété ne sont donc clairement plus les mêmes que celles des générations précédentes.

Alors quelles options s’offrent aux Millennials et à la Gen Z quand l’achat immobilier traditionnel est aussi accueillant qu’une porte de prison ? 

Si c’est aussi cher, pourquoi s’entêter à vouloir de l’immobilier ? 

Il y a énormément d’arguments rationnels en faveur de l’immobilier, qui expliquent pourquoi tant de gens veulent devenir propriétaires coûte que coûte, malgré l'explosion des prix.

• La sécurité d’avoir un toit : Posséder son logement, c’est s’assurer d’un toit sur la tête. Un argument de poids, surtout quand on a une famille à protéger.

• Un accès stable au logement : Dans certaines zones, la location est très compliquée. À Paris, la demande dépasse largement l’offre ; dans certaines petites villes, les biens disponibles se comptent sur les doigts d'une main. Devenir propriétaire permet alors de garantir un logement adapté, sans dépendre des humeurs du marché locatif.
  

• L’effet de levier : Emprunter pour acheter permet de se constituer un patrimoine plus rapidement qu’avec ses seules économies, parce qu’avec un apport relativement limité, tu deviens propriétaire de la totalité du bien.
  

• L’effet de l’inflation sur la dette : À long terme, la valeur réelle du crédit diminue avec l’inflation, ce qui réduit le coût réel de l’emprunt.
  

• Le plan de retraite : Face à la baisse des revenus à la retraite, l'immobilier peut servir de filet de sécurité : soit on n'a plus de loyer à payer, soit on peut revendre le bien pour compléter ses revenus.

La réaction d'une génération

Jusqu’ici, la classe moyenne européenne a presque toujours privilégié l’accès à la propriété pour se construire un patrimoine : chez les ménages les moins fortunés, l’immobilier représente jusqu’à 73 % de leur richesse totale (contre 47 % pour les 10 % les plus riches, qui diversifient davantage). C’était le réflexe traditionnel, même si cela signifie concentrer l’essentiel de son patrimoine dans une seule classe d’actif : la pierre.

Or, depuis 2020, une tendance nette se dessine : de plus en plus de jeunes choisissent d’investir sur les marchés financiers. Cette démocratisation de l'investissement a été portée par plusieurs facteurs convergents : l'éducation financière rendue plus accessible via les réseaux sociaux, le processus d'investissement simplifié par les courtiers en ligne, et l'épargne accumulée pendant les confinements COVID, qui a poussé beaucoup de gens à se demander comment placer cet argent intelligemment.

Environ 11 millions de nouveaux investisseurs particuliers ont fait leur entrée sur les marchés depuis 2023 en Europe, avec une forte participation des Millennials et de la Gen Z.

• En France 2,2 millions de nouveaux investisseurs français se sont lancés entre 2022 et 2024.

• En Allemagne environ 3,2 millions de nouveaux investisseurs particuliers sont arrivés sur les marchés depuis 2023.

• Au Royaume-Uni : la part des 18–24 ans investissant est passée de 19 % en février 2020, à 29 % en mai 2022.

• Et on note aussi qu’entre 2020 et 2024, la part des ETF dans les actifs sous gestion en Europe a augmenté passant de 8,6 % à 29,66 %.

Les bonnes surprises 

Et si la hausse des prix de l’immobilier poussent beaucoup de jeunes à se tourner vers la bourse par défaut, ils découvrent qu’il y a en fait de nombreux avantages à développer un patrimoine avec cette approche  : 

• C’est plus accessible : il est possible de commencer avec peu, là où un achat immobilier demande un apport initial de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
  

• C’est plus liquide : vendre des titres afin de retirer ses fonds prend quelques clics et quelques jours, contrairement à la revente d’un bien immobilier qui peut prendre plusieurs mois.
  

• C’est plus flexible : bien que la régularité soit conseillée, tu peux mettre tes versements sur pause, financer d’autres projets ou déménager sans être coincé par un crédit immobilier.
  À l’inverse, concentrer tout son capital dans une résidence principale peut limiter drastiquement la marge de manœuvre financière : c’est ce que désignent les Anglo-Saxons désignent par l’expression “house poor” : être propriétaire certes, mais avec à peine de marge pour investir ou encaisser un imprévu.
  

• On diversifie la prise de risque : acheter un bien immobilier c’est pour beaucoup mettre la totalité de son argent sur un seul placement. Si cette zone géographique traverse une crise, tout son patrimoine en pâtit. En comparaison, un ETF diversifié sur plusieurs secteurs économiques et zones géographiques permet d'investir dans plusieurs centaines ou milliers d'entreprises : si certaines traversent des difficultés, d'autres peuvent compenser, réduisant ainsi le risque global de son portefeuille.
  

• Les performances historiques sont positives : À long terme (10 ans et plus), les marchés financiers affichent généralement des rendements de 7 à 9% par an après inflation, tandis que l’immobilier varie de 4 à 6% net par an sur la même durée. Les performances passées ne garantissent bien entendu pas les résultats futurs, mais elles restent instructives pour un horizon à long terme.
  

• Les frais sont moins élevés : les coûts de transactions et les frais annuels de gestion sont très faibles (surtout pour les ETF indiciels) comparés aux coûts de l’immobilier (notaire, agences, travaux, taxes, intérêts, assurances etc.).

Ces éléments expliquent pourquoi de plus en plus de jeunes choisissent d’investir sur les marchés financiers, même s’ils ont encore parfois l’objectif d’acheter un bien immobilier plus tard.

Mais au-delà de ces avantages pratiques, on assiste peut-être à un changement de mentalité plus profond. Là où les générations précédentes voyaient dans la "pierre" un symbole de réussite et de stabilité, les jeunes d'aujourd'hui semblent privilégier la liberté de mouvement et l'adaptabilité. Pourquoi s'ancrer géographiquement quand le travail devient de plus en plus flexible ? Pourquoi concentrer tout son patrimoine sur un seul actif quand on peut diversifier ses risques ?

La réalité, c’est que nous ne jouons pas avec les mêmes cartes que les générations précédentes, surtout face à cette déconnexion entre prix immobiliers et revenus.

En revanche nous disposons d’atout que ces générations n’avaient pas : une démocratisation de l'accès aux investissements, que ce soit via l'information accessible en ligne, la technologie qui simplifie les démarches, ou encore des produits financiers performants à frais réduits.

Et toi, tu vois ça comment ?

As-tu commencé à investir parce que l’immobilier te paraissait hors de portée ?

Depuis que tu as découvert les marchés financiers et leur flexibilité, privilégies-tu désormais cette voie pour te construire un patrimoine plutôt que l'achat immobilier traditionnel ?

N'hésite pas à répondre directement à ce mail, je lis tous les retours avec attention 🙂

Prends soin de toi,
Nessrine

Les investissements comportent des risques de perte en capital. Cette newsletter a une vocation éducative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.